주택임대차계약 합의 갱신 | 계약갱신청구권과 차이

합의 갱신이란? 계약갱신요구권과의 차이점과 주의사항 완벽 정리

임대차 계약에서 ‘합의 갱신’은 계약 당사자인 임대인과 임차인이 상호 동의하에 계약 조건을 새롭게 정하고 계약을 연장하는 방식으로, 계약갱신요구권 행사나 묵시적 갱신과는 다른 개념입니다. 본 글에서는 합의 갱신의 정의, 절차, 장단점, 유의사항 및 계약갱신요구권과의 차이점까지 구체적으로 설명합니다. 임대차 계약을 갱신하는 데 있어 중요한 포인트들을 모두 정리해 드리니 끝까지 확인해보세요.

 

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1. 합의 갱신의 개념

합의 갱신이란 임대차 계약의 존속기간이 종료되기 전에 임대인과 임차인이 만나 계약 조건(임대료, 보증금, 계약 기간 등)을 새롭게 협의하여 계약을 연장하는 것을 의미합니다. 이 과정은 쌍방의 ‘합의’가 있어야 하며, 구두나 문자, 이메일, 녹취 등 어떠한 방식으로든 갱신 내용에 대한 명확한 의사표시와 증거가 남아야 합니다.

이와 같은 합의 갱신은 계약갱신요구권을 따로 행사하지 않고도 이루어질 수 있으며, 새로운 계약이 체결되는 것이므로 기존 계약의 일부 내용을 수정할 수도 있습니다. 하지만 일방이 중도에 계약을 파기하거나 조건을 변경할 수는 없습니다.

핵심 요약

• 임대차 종료 전, 양측의 협의로 계약 연장
• 계약 조건은 새롭게 합의 가능
• 중도 해지는 원칙적으로 불가
• 증빙 가능한 합의 흔적 필요

구분	내용
갱신 주체	임대인 + 임차인
계약 조건	합의에 따라 자유롭게 설정 가능
갱신 시기	계약 만료 전 언제든 가능
증거	문자, 통화녹음, 서면 등 필요

2. 계약갱신요구권과의 차이점

합의 갱신과 계약갱신요구권의 가장 큰 차이는 ‘주도권’과 ‘조건’입니다. 계약갱신요구권은 임차인이 일방적으로 행사할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유가 없으면 거절할 수 없습니다. 반면, 합의 갱신은 임대인과 임차인의 ‘상호 합의’가 필수입니다.

또한, 계약갱신요구권으로 갱신될 경우 임대료 인상은 5% 이내로 제한되지만, 합의 갱신의 경우 이 인상 폭이 법적으로 제한되지 않으며 양측이 자유롭게 정할 수 있습니다. 단, 합의 갱신이 계약갱신요구권을 대신하는 경우로 간주되기도 하므로, 권리 행사 여부는 반드시 확인해야 합니다.

차이점 정리

구분	합의 갱신	계약갱신요구권
주도권	임대인 + 임차인	임차인 단독
조건 변경	자유롭게 변경 가능	기존 조건 유지 (5% 이내 인상 가능)
보장 기간	자율 설정	2년 추가 보장
권리 행사 횟수	무제한	1회

3. 보증금 및 임대료 조정 가능 여부

합의 갱신에서는 임대료, 보증금 등의 금액 조정이 자유롭습니다. 특히 임대인이 보증금을 인상하거나 월세를 조정하고자 할 때, 임차인이 이에 동의하면 법적 제한 없이 새로운 조건으로 갱신이 가능합니다. 단, 갱신임을 명시하지 않으면 새로운 계약으로 간주될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

임차인 입장에서도 본인의 사정에 맞는 조건을 임대인에게 제시할 수 있으므로, 협상력 확보가 중요합니다.

조건 조정 예시

• 보증금 5000만 원 → 5500만 원으로 인상
• 월세 60만 원 → 65만 원으로 조정
• 계약 기간: 2년 → 1년으로 단축

4. 합의 갱신 시 중도 해지 가능 여부

합의 갱신은 쌍방이 동의한 계약이기 때문에, 임차인 또는 임대인이 계약 기간 중 일방적으로 해지하는 것은 원칙적으로 불가능합니다. 중도 해지는 민법상 계약위반으로 간주되어 손해배상의 책임이 발생할 수 있으며, 계약 위반으로 인한 법적 분쟁의 여지가 있으므로 반드시 신중하게 계약해야 합니다.

5. 계약갱신요구권과의 관계

임차인이 계약갱신요구권을 행사한 후 임대인과 합의 갱신을 한 경우, 해당 갱신은 계약갱신요구권을 행사한 것으로 간주됩니다. 즉, 임차인은 계약갱신요구권 1회를 사용한 것으로 처리됩니다.

반면, 계약갱신요구권을 행사하지 않고 단순 합의로 계약을 연장한 경우라면, 계약갱신요구권은 여전히 보유 중으로 간주되며, 추후 1회에 한해 사용할 수 있습니다.

상황	갱신요구권 처리
갱신요구권 행사 후 합의 갱신	1회 사용한 것으로 간주
갱신요구권 없이 합의 갱신	여전히 사용 가능

6. 합의 갱신 시 주의할 점

• 계약서에 ‘계약갱신요구권 행사’ 여부를 명확히 표기해야 함
• 합의 조건은 서면 또는 문자, 녹음 등으로 반드시 증거 확보
• 보증금 변경 시 반드시 기존 확정일자 효력을 고려
• 계약 기간 중 일방 파기 시 법적 책임 발생 가능

FAQ - 합의 갱신 관련 자주 묻는 질문

Q1) 합의 갱신 시 계약갱신요구권은 어떻게 되나요?

A1) 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 뒤 합의 갱신한 경우, 1회 사용한 것으로 간주됩니다. 그러나 갱신요구 없이 합의만 한 경우라면 여전히 1회 사용권이 남아있습니다.

Q2) 합의 갱신은 임대료를 얼마나 인상할 수 있나요?

A2) 법적 제한은 없으며, 쌍방이 동의한다면 5%를 초과해도 됩니다. 단, 임차인이 부담 가능한 수준에서 협의하는 것이 바람직합니다.

Q3) 합의 갱신 후 중도에 계약을 해지할 수 있나요?

A3) 원칙적으로는 불가능하며, 임대인 또는 임차인이 중도 파기 시 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.

Q4) 문자로만 갱신 합의를 해도 효력이 있나요?

A4) 가능합니다. 문자나 카카오톡, 이메일 등도 계약 갱신의 증거로 인정될 수 있습니다. 단, 보관은 반드시 해두어야 합니다.

Q5) 합의 갱신이 자동 갱신(묵시적 갱신)과 다른 점은 무엇인가요?

A5) 자동 갱신은 양측 모두 별다른 의사표시가 없는 상태에서 연장되는 것이고, 합의 갱신은 명시적으로 조건을 논의하고 결정하는 갱신입니다.