주택임대차계약 계약갱신 청구권 완벽 정리

계약갱신 청구권 완벽 정리

계약갱신 청구권은 임차인이 주택 임대차 계약 종료 시점에 계약을 한 차례 연장할 수 있도록 보장된 권리로, 계약갱신 요청 시기, 절차, 주의사항에 따라 법적 효력이 달라집니다. 계약갱신청구권과 관련된 계약서 작성 방법, 묵시적 갱신과의 차이, 임대인의 거절 사유 등 주요 항목들을 자세히 안내합니다.

1. 계약갱신 청구권이란?

계약갱신 청구권이란 임차인이 원할 경우 1회에 한하여 기존 임대차 계약을 2년 연장할 수 있는 권리를 말합니다. 단, 임대인이 정당한 거절 사유가 없는 경우에만 가능합니다. 이를 통해 임차인의 주거 안정성이 보호됩니다. 계약갱신이 이루어질 경우, 임대료 인상은 최대 5% 범위 내에서만 가능합니다.

핵심 요점 정리

• 임차인은 계약이 끝나기 전 6개월~2개월 사이에 계약갱신을 청구해야 함
• 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없음
• 계약갱신 시 보증금 또는 임대료는 최대 5% 인상 가능

항목	내용
청구 가능 시점	계약 만료 6개월~2개월 전
청구 가능 횟수	1회
임대료 인상 한도	5% 이내
연장 기간	2년

2. 묵시적 갱신과의 차이

묵시적 갱신이란 계약 만료 시 임차인과 임대인 모두 별도의 통보 없이 거주를 계속할 경우, 기존 계약이 자동 연장되는 것을 말합니다. 이 경우에도 동일한 조건으로 2년간 임대차 계약이 유지됩니다. 그러나 계약갱신 청구권을 행사하지 않은 것으로 간주되어, 이후 임차인은 다시 청구권을 사용할 수 있습니다.

핵심 요점 정리

• 통지 없이 자동 연장됨
• 계약 조건은 기존과 동일
• 계약갱신 청구권은 그대로 유지됨

항목	내용
연장 조건	통지 없이 거주 지속 시
계약 조건	기존 계약과 동일
청구권 소모 여부	소모되지 않음

3. 계약갱신 청구권 요청 절차

계약갱신 청구는 반드시 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 해야 하며, 구두나 서면으로도 가능하지만 향후 분쟁을 대비해 문자나 내용증명 우편 등 증거를 남기는 방식이 좋습니다. 이 시기를 놓치면 자동 갱신되며 청구권은 사용하지 않은 것으로 간주됩니다.

핵심 요점 정리

• 청구 시기: 계약 만료 6개월~2개월 전
• 청구 방식: 서면, 문자, 전화 등
• 증거 확보를 위해 내용증명 추천

항목	내용
청구 시기	계약 만료 6~2개월 전
추천 방식	내용증명, 문자, 녹음
시기 경과 시	묵시적 갱신

4. 임대인의 거절 사유

임대인은 계약갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유가 있습니다. 예를 들어 임대인이 직접 거주하려는 경우, 임차인의 계약 위반이 있는 경우, 또는 정당한 사유로 건물을 철거하거나 재건축해야 하는 경우입니다. 이 경우에도 증빙 자료가 필요하며, 단순히 재계약을 원하지 않는다는 이유만으로는 거절이 불가능합니다.

핵심 요점 정리

• 직계존속 또는 본인의 실거주 예정
• 임차인의 계약 위반
• 철거/재건축 계획

거절 사유	요건
실거주 목적	입주 예정일 명확히 명시
계약 위반	임차인의 임대료 체납 등
건물 철거	건축 허가서류 등 증빙 필요

5. 갱신계약 시 유의사항

계약서에 ‘계약갱신청구권을 행사하지 않는다’는 문구가 포함될 경우, 법적 효력이 인정되어 청구권이 소멸될 수 있습니다. 따라서 계약서 작성 시 해당 문구 여부를 반드시 확인해야 합니다. 또한 기존 계약 내용과 조건이 바뀌는 경우, 이는 새로운 계약으로 간주될 수 있습니다.

핵심 요점 정리

• 청구권 포기 문구 주의
• 기존 계약 조건 유지 필요
• 조건 변경 시 새로운 계약으로 간주될 수 있음

주의 사항	내용
청구권 포기	명시 시 권리 소멸 가능
계약 조건 변경	신규 계약으로 판단될 수 있음
보증금 변경	기존 확정일자 유지 불가

6. 계약갱신 관련 FAQ

Q1) 계약갱신청구권은 몇 번 사용할 수 있나요?

A1) 1회만 사용할 수 있으며, 묵시적 갱신은 사용으로 간주되지 않습니다.

Q2) 계약갱신청구권 사용 후 임대료를 얼마나 올릴 수 있나요?

A2) 임대료는 최대 5%까지만 인상할 수 있습니다.

Q3) 계약갱신청구를 구두로 해도 되나요?

A3) 가능합니다. 하지만 문자나 내용증명 등 증거를 남기는 것이 좋습니다.

Q4) 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우는?

A4) 임대인의 실거주, 임차인의 계약 위반, 철거·재건축 등 정당한 사유가 있을 경우에만 거절할 수 있습니다.

Q5) 계약갱신 시 보증금은 다시 받아야 하나요?

A5) 아니요. 기존 보증금이 유지되며, 계약이 갱신될 경우 별도로 다시 받지 않아도 됩니다.