주택임대차계약 묵시적 갱신 임차인과 임대인의 권리|의무

묵시적 갱신이란? 임대차계약 자동 연장의 모든 것

묵시적 갱신은 임대차계약이 종료되었음에도 양 당사자가 별도의 의사표시 없이 계약이 자동 연장되는 현상을 의미합니다. 본 글에서는 묵시적 갱신의 개념, 성립 요건, 임대인과 임차인의 권리와 의무, 그리고 실제 사례까지 구체적으로 살펴봅니다.

묵시적 갱신의 개념과 성립 요건

묵시적 갱신은 임대차 계약 기간이 만료된 이후에도 임대인과 임차인이 아무런 이의를 제기하지 않고 계속해서 임대차관계를 유지할 경우, 계약이 자동으로 연장되는 것을 말합니다. 이는 민법 제639조에 규정되어 있으며, 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절 의사를 명확히 전달하지 않으면 성립됩니다.

즉, 묵시적 갱신이 되기 위해서는 아래 두 가지 요건이 충족되어야 합니다:

1. 임대차 계약 종료 2개월 전까지 임대인 또는 임차인이 갱신 거절 통지를 하지 않았을 것
2. 계약 만료 이후에도 계속 거주 또는 점유하고 있을 것

핵심 요점

묵시적 갱신은 별도 계약서 작성 없이 기존 조건 그대로 자동 연장되며, 2년까지 유효합니다. 단, 계약갱신요구권 1회를 사용하지 않은 것으로 간주됩니다.

요건	설명
통지 없음	계약 만료 2개월 전까지 거절 의사 미통지
거주 지속	계약 만료 후에도 계속 거주 또는 점유

묵시적 갱신 시 임차인의 권리와 의무

묵시적 갱신이 되면 임차인은 기존과 동일한 조건으로 2년 간 거주할 수 있는 권리를 가지며, 계약갱신청구권 1회 사용 가능 상태를 유지합니다. 이때 임차인은 임대인의 동의 없이도 기존 보증금 및 월세로 계속 거주가 가능하며, 임대인이 계약 해지를 원할 경우 반드시 3개월 전에 통지해야 합니다.

• 보증금 인상 불가 (계약갱신청구권 사용으로 간주되지 않음)
• 임차인은 언제든지 1개월 전 통지로 계약 해지 가능

핵심 요점

묵시적 갱신 중에도 임차인은 계약갱신요구권을 사용할 수 있으며, 본 계약이 아닌 자동 연장된 상태이므로 비교적 유연하게 해지할 수 있습니다.

항목	내용
임차인 권리	기존 조건 유지, 갱신요구권 유지, 언제든 해지 가능
임차인 의무	1개월 전 해지 통지, 기존 조건 준수

묵시적 갱신 시 임대인의 권리와 의무

임대인은 계약 만료 전 최소 2개월 전에 갱신 거절을 통보해야 하며, 그렇지 않을 경우 임차인의 거주를 2년간 보장해야 합니다. 다만, 임대인은 본인의 실거주 계획이 있는 경우 계약 종료 3개월 전에 서면으로 통지하여 계약을 해지할 수 있습니다.

• 갱신 거절 시 서면 통지 필수
• 보증금 반환 의무 있음
• 실거주 시 해지 가능 (3개월 전 통지 필요)

핵심 요점

임대인은 정해진 절차 없이 계약 해지를 할 수 없으며, 임차인의 계약갱신청구권 사용 여부와 무관하게 2년 보장을 유의해야 합니다.

항목	내용
갱신 거절	계약 만료 2개월 전까지 서면 통지 필요
실거주 계획	3개월 전 서면 통지 시 해지 가능

묵시적 갱신과 계약갱신청구권의 관계

묵시적 갱신은 계약갱신청구권 1회 사용으로 간주되지 않습니다. 즉, 임차인은 묵시적 갱신 이후에도 계약갱신청구권을 사용할 수 있으며, 이 경우 추가로 2년을 보장받을 수 있습니다.

따라서 임차인은 묵시적 갱신 상태로 2년 거주한 후, 다시 한 번 계약갱신청구권을 행사하여 최대 4년까지 거주할 수 있습니다.

핵심 요점

묵시적 갱신은 자동 연장이며, 임차인의 계약갱신청구권을 보존하는 방식입니다.

묵시적 갱신	계약갱신청구권
자동 연장, 사용 기록 없음	별도로 1회 행사 가능
임대차관계 유지	법적 권리 보장

묵시적 갱신 FAQ

Q1) 묵시적 갱신이 되면 자동으로 2년 연장되나요?

A1) 네, 별도의 계약 없이 기존 조건 그대로 2년간 자동 연장됩니다. 단, 계약갱신청구권 사용으로 보지 않습니다.

Q2) 묵시적 갱신 중 계약을 해지할 수 있나요?

A2) 임차인은 1개월 전에 통지하면 언제든지 해지할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유와 사전 통지가 있어야 해지 가능합니다.

Q3) 묵시적 갱신과 갱신청구권은 어떻게 다른가요?

A3) 묵시적 갱신은 자동 연장이고, 계약갱신청구권은 임차인이 명시적으로 요구하여 2년을 보장받는 권리입니다.

Q4) 묵시적 갱신 시 보증금이나 월세 조정이 가능한가요?

A4) 아니요, 기존 계약 조건이 그대로 유지되므로 보증금 및 월세 변경은 불가능합니다.

Q5) 묵시적 갱신 후 계약서를 새로 써야 하나요?

A5) 별도의 계약서 작성은 필요하지 않지만, 향후 분쟁 예방을 위해 갱신 사실을 문서로 남겨두는 것이 좋습니다.